Complexo de estufas nos arredores de Voronezh pode ser vendido a investidores não essenciais
A Cooperativa Agrícola (SEC) “Voronezh Greenhouse Combine” está considerando a possibilidade de vender um complexo de estufas localizado em 73 hectares nos subúrbios de Voronezh. A decisão final ainda não foi tomada, mas a empresa “procura opções em condições de trabalho difíceis”, explicam os seus proprietários. Os interlocutores do Kommersant-Chernozemye no mercado observam que Voronezh não resiste à concorrência de novas holdings que estabeleceram fornecimentos para grandes redes (incluindo Moscou), e a probabilidade de venda está associada a possíveis ofertas de incorporadores locais. Os incorporadores observam que, embora um lote grande tenha uma boa localização, no caso de construção de moradias nele, pode haver problemas de infraestrutura.
Informações sobre a suposta venda iminente do complexo de estufas foram distribuídas ontem de manhã por figuras públicas de Voronezh. O presidente da SEC, Alexey Shmoilov, disse ao Kommersant que ontem realmente reuniu os membros da cooperativa e os informou sobre a possível “atração de investidores”: “Mas isso não é questão de um dia. Estamos procurando opções – talvez continuemos trabalhando de forma independente. Ainda não está claro se o dinheiro do investimento aparecerá ou se nós mesmos levantaremos os fundos. Mas as condições de trabalho na indústria são difíceis.” Ele preferiu não explicar mais detalhadamente, referindo-se à prematuridade da discussão.
O interlocutor do Kommersant-Chernozemye, que conhece as atividades da empresa, explicou que o ânimo dos proprietários do complexo é “bastante pessimista”: “Eles falam de falta de trabalhadores, alta concorrência de grandes propriedades de estufas, também como baixa demanda por vegetais com efeito de estufa na região agrária de Voronezh: a maioria dos residentes tem fazendas subsidiárias e os pobres têm vegetais suficientes nos mercados. Eles não podem baixar o preço em Voronezh: não será lucrativo. Enquanto isso, as holdings fornecem produtos para outras regiões onde a demanda é maior.”
Segundo o interlocutor do Kommersant-Chernozemye, a fábrica vai funcionar nesta temporada, tentando simultaneamente encontrar compradores: “Mas ainda não há um candidato específico”.
As primeiras estufas nos subúrbios do sudoeste de Voronezh foram construídas em 1973 com base na fazenda estatal Sovietsky. Agora existem 30 hectares de estufas em 73 hectares (o uso permitido da terra é um “complexo de estufas”, a zona de acordo com o plano geral é uma “zona de produção de empresas agrícolas”, o valor cadastral é de 4.9 milhões de rublos). De acordo com o mapa cadastral público, o terreno sob o complexo de estufas ocupa mais área do que todo o edifício de vários andares do microdistrito Shady. Os pepinos são produzidos principalmente em Voronezh, 30% dos produtos são tomates, pimentões, ervas, cogumelos e cogumelos ostra também são produzidos, flores são cultivadas. A conserveira com capacidade para cerca de 3 milhões de bisnagas por ano produz mais de 25 tipos de produtos a partir das suas próprias matérias-primas, incluindo pepinos em conserva, tomates e cogumelos, sumo de tomate e néctar de abóbora.
SEC “Voronezh Greenhouse Plant” foi criada em março de 1998 como resultado de uma reorganização. Em 31 de dezembro de 2018, a cooperativa tinha 43 membros com um valor total de 6.07 milhões de rublos e oito membros associados com ações com um valor total de 874 mil rublos, de acordo com uma das decisões do Tribunal Arbitral da região de Voronezh. De acordo com Kartoteka.ru, a receita da cooperativa em 2021 foi de 643 milhões de rublos, lucro líquido — 1.5 milhão de rublos (uma perda de 27.3 milhões de rublos um ano antes).
Tamara Reshetnikova, CEO da empresa de pesquisa Growth Technologies, observa que nem todas as estufas foram construídas no Complexo de Estufas de Voronezh durante a era soviética: “Cerca de 4 hectares foram erguidos há pouco tempo, até mesmo iluminação adicional é usada”. Mas os principais problemas da empresa são uma abordagem desatualizada das vendas e o crescimento da concorrência num contexto de diminuição do rendimento médio per capita, acredita ela: “Voronezh está um pouco atrasado em relação às estufas industriais, que estabeleceram imediatamente as vendas. Por exemplo, a estufa “Rodina” de Voronezh vende a maior parte dos tomates em Moscou. As holdings se beneficiam pela eficiência da produção e dos contratos com a rede varejista. Voronezh envia produtos para Moscou, mas a maior parte é vendida em Voronezh, onde a renda média é mais baixa.”
Segundo Tamara Reshetnikova, a administração de Voronezh poderia ajustar a estratégia de vendas e o sortimento: “Mas o principal motivo para discutir uma possível venda foram provavelmente as propostas dos incorporadores. Uma situação semelhante se desenvolveu com o agrocomplexo Moskovsky: ele também está localizado nos subúrbios, a área já era de cerca de 100 hectares, mas recentemente caiu para mais da metade devido à transferência para incorporadores e ao desenvolvimento de sua própria construção projetos.”
A diretora comercial da imobiliária “Transfer” Galina Kolokolnikova observa que muitas pessoas se interessaram pelo terreno da colheitadeira anteriormente: “Eles conversaram sobre a construção de moradias e a construção de um complexo logístico”.
No entanto, agora há uma calmaria no mercado primário, a maior parte das transações são em habitação secundária, acrescentou ela: “Se falarmos sobre o futuro, então provavelmente neste local poderão surgir apartamentos de classe económica. Essas moradias podem ser consideradas tanto para aluguel quanto para compra por imigrantes de novos territórios russos: agora os certificados de moradia já são emitidos para residentes da região de Kherson. Além disso, o local pode ser do interesse de imigrantes de outras regiões: nós, por exemplo, estamos vendo um aumento no interesse por imóveis em Voronezh por parte de Kuryans e residentes de Belgorod.”
De acordo com Dmitry Bolshakov, chefe do grupo de construção de Voronezh “Bic”, é difícil estimar o valor de mercado do terreno sob a usina. “Há muitos factores que impedem isso: precisamos de ver que tipo de serviços públicos existem e se são suficientes para a construção de habitação, que tipo de infra-estruturas sociais no distrito e se é necessário construí-las adicionalmente. Também é necessário transferir o terreno para a categoria adequada. Por fim, não está claro como o terreno poderia ser vendido – em lote ou desmontado. Se for um lote, o preço será menor, se for lote de vários hectares, mais”, explicou o especialista.
De qualquer forma, acrescentou o desenvolvedor, o preço médio de Voronezh é de 1 milhão de rublos. por cem, neste caso, “irreal”.
Bolshakov lembrou que a construção de apartamentos em Shady não é muito desenvolvida, pois não é procurada pelos compradores: “Há historicamente um setor privado aqui, e o aparecimento de desenvolvimento individual ou bloqueado será definitivamente recebido com entusiasmo”. Ao mesmo tempo, observou ele, o interesse de incorporadores envolvidos em moradias com vários apartamentos não está excluído, uma vez que há cada vez menos terrenos baldios em Voronezh.
O diretor da agência “Floors-Voronezh” Danis Latypov observou que dificilmente será possível construir todo o local, uma vez que não existe infraestrutura social e redes de engenharia no volume necessário. “Além disso, a proximidade de um campo de aviação militar e os enormes engarrafamentos com a carga atual não aumentam a atratividade”, acrescentou o especialista. Na sua opinião, neste local não existem grandes perspectivas para a implementação de um projecto de grande envergadura, mas é possível vender algumas casas ponto a ponto.
“Entre os grandes, existem projetos já lançados e muito mais atrativos, por exemplo, Apple Orchards ou Zadonye Park”, explicou Latypov.
Oleg Mukhin, Alexander Prytkov